28只已上市的公募REITs均已发布了2023年三季度报告。据悉，三季度REITs底仓资产经营整体修复，但有所分化，特别是产业园、高速路以及生态环保及能源REITs。REITs可供分配金额完成度也呈现出与经营情况类似的分化，多只REITs还在三季报中披露了分红相关情况，年内累计分红已经达到50亿元。

　　REITs分化严重

　　28只公募REITs产品三季度表现稳健， 有27只实现单季度盈利，业绩全面回暖。

　　营业收入方面，鹏华深圳能源REIT本期营业收入为6.54亿元，位列第一。其次是平安广州广河REIT实现营收2.28亿元、国金中国铁建REIT实现营收2.05亿元、中金安徽交控REIT实现营收2.58亿元、浙商沪杭甬实现营收REIT2.1亿元，均实现2亿元以上营业收入。

　　净利润方面，27只产品实现盈利，15只产品净利润超过1000万元。其中，鹏华深圳能源REIT单季度净利润最高，为1.37亿元。其次是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT，三季度分别实现净利润8009.54万元、5291.73万元、4951.14万元。

　　华安张江产业园REIT的情况不太理想， 报告期内，该基金实现收入4784.09万元，净利润亏损18.86万元，经营活动产生的现金流量净额为2836.65万元，也是三季报唯一亏损的REIT。 华安张江产业园REIT的经营情况不佳或是受退租影响。华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。其中张江光大园项目截至2023年9月末的签约率为80.39%（新签约面积预计于四季度交付起租），出租率为78.00%，平均合同租金为5.61元/平/天。张润大厦项目截至2023年9月末的签约率为57.19%，出租率为57.19%，平均合同租金为6.00元/平/天。

　　张润大厦项目的出租率不及预期，主要是受哲库科技（上海）有限公司（以下简称“哲库科技”）的退租拖累，该企业是张润大厦的重要承租方之一，截至2023年7月31日，在张润大厦的租赁面积为1.93万平方米，哲库科技于2023年7月31日提前退租。退租后张润大厦的出租率为49.30%，后期空置面积已通过招商租赁得以部分去化，较哲库科技退租后的出租率提升了约8个百分点，9月末出租率为57.19%。

　　张润大厦项目2023年9月末的出租率较6月末的出租率94.05%下降了约37个百分点，较2022年9月末出租率96.53%下降了约39个百分点。

　　整体而言，底层资产为交通类、能源类和园区类的公募REITs盈利能力稳定。上述净利润超千万元的15只公募REITs中，底层资产为交通类的有6只，能源类的有3只，园区类的有3只。

　　中金公司的研报表示，伴随宏观经济修复，项目基本面整体修复向好。产权类：产业园REITs整体收入边际回暖，但一二线城市资产经营仍延续分化；物流仓储REITs三季度基金层面收入环比提升12.5%，经营维持韧性；保租房REITs运营延续优异表现，出租率维持高位。经营权类：高速REITs受益于暑运旺季，车流量和收入环比增长，但货车流量复苏仍然相对偏弱；生态环保及能源类REITs表现分化，主汛期水务项目净利润达年内峰值；生物质发电项目受暴雨影响，同比表现不及预期；燃气发电项目迎峰度夏增量降本，利润有所修复；光伏电价下行，区域风况不佳海风项目收益减半。

　　16只产品分红过亿

　　分红也是REITs的一大亮点。根据相关规定，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市。同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。

　　而在稳健业绩支撑下，年内多只公募REITs产品正持续分红。

　　今年REITs年内累计分红总额达到50亿元，其中，有16只产品分红金额超过1亿元，且高速路项目无论是分红次数还是分红额度均居前列。

　　以中金安徽交控REIT为例，该基金三季度实现可供分配金额1.90亿元，今年前三季度累计实现可供分配金额5.96亿元。同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告，自去年11月上市以来，该基金已累计分配约10.89亿元，每次分配金额均为基准日可供分配金额的99%以上。

　　除了中金安徽交控REIT外，10月份以来，另有华泰江苏交控REIT、华夏北京保障房REIT也分别发布分红公告。10月23日晚间，华泰资管发布公告称，华泰江苏交控REIT将以6月30日为收益分配基准日进行2023年度第一次分红。公告显示，截至基准日，该基金份额净值为5.2858元，可供分配金额为1.30亿元，本次分红方案为3.2508元/10份基金份额，本次分配金额占前述可供分配金额的99.998%，现金红利发放日为11月1日（场内）、10月30日（场外）。

　　此外华夏北京保障房REIT的可分红总额约为2752.15万元，据此给出的基金分红方案为每10份基金份额派0.5504元。

　　中信证券首席经济学家明明认为，近期公募REITs市场再度经历明显回调，尽管本周随着季报的披露，部分个券的二级市场价格得到了基本面支撑，但REITs指数整体仍在低位。往后看，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也正式申报交易所，新类型资产上市或渐行渐近。三季报虽显示出各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。

　　中金公司也认为项目经营稳定性或仍将是个券配置的主要考量因素。10月以来受到市场流动性以及事件性（解禁）因素影响，REITs市场整体估值回调至历史低位水平，个别前期估值较高的标的跌幅较大。往前看，若宏观经济修复斜率仍未有明显改善，其认为项目经营稳定性将是未来一段时间个券配置的主要考虑因素。结合三季报来看，保租房、物流仓储、部分产业园（主要为厂房类）和公用事业项目（如深圳能源）经营确定性较高，后续有望稳健兑现分红预期，且经过前期估值调整后已具备一定的配置性价比。此外，建议密切关注消费基础设施REITs的发行进度和一级市场配置机会。